Name: Cuộc khủng hoảng nhà ở đã bắt đầu – và không ai sẵn sàng. (The Housing Crisis Has Already Begun – And Nobody’s Ready)
Uploaded: 2025-10-30T18:09:55.000Z
Duration: 14 min 50 s
Description: Thousands of YouTube videos with English-Chinese subtitles! Now you can learn to understand native speakers, expand your vocabulary, and improve your pronunciation...

Thị trường nhà đất đang trong khủng hoảng.

Home buyers have been waiting for mortgage rates to drop since 2022.

Người mua nhà đã chờ đợi lãi suất thế chấp giảm kể từ năm 2022.

But now experts are warning that mortgage rates are not coming down anytime soon.

Nhưng giờ đây các chuyên gia cảnh báo rằng lãi suất thế chấp sẽ không giảm sớm đâu.

House prices have been rising faster than wages, at least since 1970s.

Giá nhà đã tăng nhanh hơn lương, ít nhất là từ những năm 1970.

So getting a mortgage is the only option for the average Joe to ever buy a house.

Vì vậy, vay thế chấp là lựa chọn duy nhất để người bình thường có thể mua nhà.

But with every additional percentage in the mortgage rates, it adds up hundreds of thousands of dollars to the final price of the house.

Nhưng với mỗi phần trăm lãi suất thế chấp tăng thêm, nó sẽ cộng thêm hàng trăm nghìn đô la vào giá cuối cùng của căn nhà.

That's why when the Federal Reserve hiked the interest rates in 2022, it angered a lot of people because it meant that they no longer can buy a house.

Đó là lý do tại sao khi Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất vào năm 2022, nó đã khiến nhiều người tức giận vì điều đó có nghĩa là họ không còn có thể mua nhà nữa.

But it was an important action to bring down the inflation.

Nhưng đó là một hành động quan trọng để hạ nhiệt lạm phát.

However, what is confusing is the Federal Reserve has lowered interest rates from 5.5% to as low as 4%.

Tuy nhiên, điều khó hiểu là Cục Dự trữ Liên bang đã giảm lãi suất từ 5,5% xuống còn 4%.

But mortgage rates are still 6.3%, not that different from what they have been back in 2022.

Nhưng lãi suất thế chấp vẫn là 6,3%, không khác nhiều so với hồi năm 2022.

That is better than 2024 where mortgage rates crossed 7%.

Tốt hơn là năm 2024 khi lãi suất thế chấp vượt 7%.

But it's still too expensive because house prices have spiked in the last few years.

Nhưng nó vẫn quá đắt vì giá nhà đã tăng vọt trong vài năm qua.

So why aren't mortgage rates coming down now?

Vậy tại sao lãi suất thế chấp không giảm bây giờ?

The Fed plans to further lower interest rates to as low as 3%.

Fed dự định giảm thêm lãi suất xuống còn 3%.

Nhưng điều đó có làm giảm lãi suất thế chấp không?

Mortgage rates historically have been very high.

Lãi suất thế chấp trong lịch sử đã rất cao.

If you look at the history of the United States, you will see that a mortgage rate of 6 or 7% were absolutely normal.

Nếu bạn nhìn vào lịch sử Hoa Kỳ, bạn sẽ thấy rằng lãi suất thế chấp 6 hoặc 7% là hoàn toàn bình thường.

Back in 1970s and 80s, a mortgage rate of more than 10% was the normal thing.

Vào những năm 1970 và 80, lãi suất thế chấp hơn 10% là điều bình thường.

Then in 1990s, mortgage rates were about 6 to 9%.

Vào những năm 1990, lãi suất thế chấp vào khoảng 6 đến 9%.

If you compare them to today's numbers, people would freak out looking that mortgage rates could be as high as 8 to 9%.

Nếu so sánh với số liệu ngày nay, mọi người sẽ hoảng sợ khi thấy lãi suất thế chấp có thể lên tới 8 đến 9%.

Even right before the 2008 financial crisis, mortgage rates were very close to what they are today, between 5 to 6%.

Ngay cả ngay trước cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, lãi suất thế chấp cũng rất gần với mức hiện tại, từ 5 đến 6%.

Vâng, hôm nay chúng cao hơn một chút.

But 5% is also not really an ideal mortgage rate for most people.

Nhưng 5% cũng không thực sự là mức lãi suất thế chấp lý tưởng cho hầu hết mọi người.

Hầu hết mọi người mong muốn mức 3 đến 4%.

The problem with mortgages is that there are very risky loans.

Vấn đề với thế chấp là có những khoản vay rất rủi ro.

Giving somebody a loan for the next 30 years is extremely risky because.

Việc cho ai đó vay trong 30 năm tới là cực kỳ rủi ro bởi vì.

Because you don't know what is going to happen in 30 years from now.

Bởi vì bạn không biết điều gì sẽ xảy ra trong 30 năm tới.

There are so many risks that come alongside with it.

Có rất nhiều rủi ro đi kèm với nó.

You can get sick, something could go wrong, you could lose your job, you could lose your family.

Bạn có thể bị ốm, có chuyện gì đó xảy ra, bạn có thể mất việc, bạn có thể mất gia đình.

Even if you are financially responsible, at some point, life can take a completely different turn and you might default on your loan.

Ngay cả khi bạn có trách nhiệm về tài chính, vào một lúc nào đó, cuộc sống có thể rẽ sang một hướng hoàn toàn khác và bạn có thể vỡ nợ khoản vay của mình.

So nobody actually wants to give anybody a loan for 6 to 7% for the next 30 years.

Vì vậy, không ai thực sự muốn cho ai đó vay với lãi suất 6 đến 7% trong 30 năm tới.

So because economically it's a very Bad investment.

Vì vậy, về mặt kinh tế, đó là một khoản đầu tư rất tệ.

Even if you're perfect, even if you're the most financially responsible person out there, the house that you buy is risky because the neighborhood could change.

Ngay cả khi bạn hoàn hảo, ngay cả khi bạn là người có trách nhiệm tài chính nhất, ngôi nhà bạn mua vẫn tiềm ẩn rủi ro vì khu dân cư có thể thay đổi.

Today it's a very safe neighborhood, tomorrow it can turn into unsafe neighborhood and the value of the house is going to drop.

Hôm nay là một khu dân cư rất an toàn, ngày mai nó có thể trở thành khu dân cư không an toàn và giá trị căn nhà sẽ giảm.

So God forbid, if you're going to default now, the bank that provided you with a 30 year mortgage cannot make up back their money.

Vì vậy, Chúa ơi, nếu bây giờ bạn vỡ nợ, ngân hàng đã cho bạn khoản thế chấp 30 năm sẽ không thể bù đắp lại tiền của họ.

Vì vậy, đó là một khoản đầu tư tồi tệ.

And remember, a bank is not a charity organization.

Và hãy nhớ, ngân hàng không phải là tổ chức từ thiện.

Their job isn't to help you or help anyone else.

Nhiệm vụ của họ không phải là giúp bạn hay bất kỳ ai khác.

A bank is a business that is there to make money.

Ngân hàng là một doanh nghiệp hoạt động để kiếm tiền.

So they not only have to make sure that they are not taking that much risk, but

Vì vậy, họ không chỉ phải đảm bảo rằng họ không chấp nhận quá nhiều rủi ro mà còn

at the same time they have to profit from that deal.

đồng thời họ phải kiếm lời từ giao dịch đó.

Otherwise they are simply wasting their money or time on you.

Nếu không, họ chỉ đơn giản là lãng phí tiền bạc hoặc thời gian của mình vào bạn.

Especially the 2008 financial crisis proved that there is a possibility that the housing market could crash.

Đặc biệt là cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 đã chứng minh rằng thị trường nhà đất có thể sụp đổ.

And if that happens, suddenly the house loses 50 of its value and the bank has investors.

Và nếu điều đó xảy ra, đột nhiên ngôi nhà mất 50% giá trị và ngân hàng có các nhà đầu tư.

So that bank is responsible to the investors.

Vì vậy, ngân hàng đó phải chịu trách nhiệm với các nhà đầu tư.

Suddenly the bank is going to declare bankruptcy because you defaulted on your loan.

Đột nhiên ngân hàng sẽ tuyên bố phá sản vì bạn đã vỡ nợ khoản vay của mình.

If mortgages are such a risky investment, why banks are still providing mortgages?

Nếu thế chấp là một khoản đầu tư rủi ro như vậy, tại sao ngân hàng vẫn cung cấp thế chấp?

Đây là cách hệ thống hoạt động tóm tắt.

This is the bank that provides you with a mortgage.

Đây là ngân hàng cung cấp khoản thế chấp cho bạn.

So it provides you with that 30 year loan and then it takes that mortgage and turns it into a mortgage backed securities.

Vì vậy, họ cấp cho bạn khoản vay 30 năm đó và sau đó họ lấy khoản thế chấp đó và biến nó thành chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp.

The vast majority of the mortgages are turned into mortgage backed securities and sold to investors.

Phần lớn các khoản thế chấp được biến thành chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp và bán cho các nhà đầu tư.

And a very tiny percentage of mortgages are kept with the bank.

Và một phần rất nhỏ các khoản thế chấp được giữ lại ở ngân hàng.

And investors are willing to invest in these mortgage backed securities for multiple reasons.

Và các nhà đầu tư sẵn sàng đầu tư vào các chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp này vì nhiều lý do.

We have different kind of assets in the market.

Chúng ta có nhiều loại tài sản khác nhau trên thị trường.

We have treasury bills, the stock market, the bond market, corporate bonds and mortgage backed securities.

Chúng ta có tín phiếu kho bạc, thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu, trái phiếu doanh nghiệp và chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp.

Mortgage backed securities are great from one side because they are backed by a real asset like the house.

Chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp rất tốt ở một khía cạnh vì chúng được đảm bảo bằng một tài sản thực như ngôi nhà.

Of course there is a risk that the housing market could crash.

Tất nhiên có rủi ro là thị trường nhà đất có thể sụp đổ.

There is a risk that house prices in that particular neighborhood could go down.

Có rủi ro là giá nhà ở khu dân cư đó có thể giảm.

But nonetheless, it's a house, it's a real asset.

Nhưng dù sao đi nữa, đó là một ngôi nhà, đó là một tài sản thực.

Vâng, có một số rủi ro với nó, nhưng

investors are willing to allocate a portion of their capital into the mortgage backed securities.

các nhà đầu tư sẵn sàng phân bổ một phần vốn của họ vào chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp.

Not the vast majority of their wealth, but a small tiny portion of their wealth.

Không phải phần lớn tài sản của họ, mà là một phần nhỏ bé của tài sản của họ.

So the banks turn them into a mortgage backed securities, sell them to investors, and

Vì vậy, các ngân hàng biến chúng thành chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp, bán cho nhà đầu tư, và

the demand from investors on the mortgage backed securities determines your mortgage rates.

nhu cầu từ các nhà đầu tư đối với chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp quyết định lãi suất thế chấp của bạn.

If investors are very hungry for this mortgage backed securities, suddenly they will allocate more capital into them.

Nếu các nhà đầu tư rất "thèm" chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp này, đột nhiên họ sẽ phân bổ nhiều vốn hơn vào đó.

And banks can offer them a lower interest rate or a lower return rate.

Và các ngân hàng có thể đưa ra một mức lãi suất thấp hơn hoặc một mức lợi suất thấp hơn cho họ.

If they can offer them a lower rate of return, then they can offer you a lower mortgage rate.

Nếu họ có thể đưa ra mức lợi suất thấp hơn, thì họ có thể đưa ra mức lãi suất thế chấp thấp hơn cho bạn.

Hãy nghĩ về điều này theo cách này.

Let's say you want to borrow money and you start offering 1%.

Giả sử bạn muốn vay tiền và bạn bắt đầu đưa ra mức 1%.

If you are financially responsible, if you pay your bills, if your friend has extra money, then maybe your friend is going to offer you that loan at 1% interest rate.

Nếu bạn có trách nhiệm về tài chính, nếu bạn thanh toán hóa đơn, nếu bạn của bạn có tiền dư, thì có lẽ bạn của bạn sẽ cho bạn vay với lãi suất 1%.

But if your friend does not have the money, or for example, you are not financially responsible, then you will have to offer a higher interest rate.

Nhưng nếu bạn của bạn không có tiền, hoặc ví dụ, bạn không có trách nhiệm về tài chính, thì bạn sẽ phải đưa ra lãi suất cao hơn.

So you start offering 2%, 3% and then 4%.

Vì vậy, bạn bắt đầu đưa ra 2%, 3% rồi 4%.

Until you find somebody who is willing to pay you that loan.

Cho đến khi bạn tìm được người sẵn sàng trả khoản vay đó cho bạn.

Until you find somebody who is ready to provide you with that loan.

Cho đến khi bạn tìm được người sẵn sàng cung cấp khoản vay đó cho bạn.

But on the other side, if you want to borrow money and suddenly everybody is like, oh, take my money, then you will offer the lowest interest rates possible because there are so many people are willing to loan their money to you.

Nhưng mặt khác, nếu bạn muốn vay tiền và đột nhiên mọi người nói, ôi, hãy lấy tiền của tôi đi, thì bạn sẽ đưa ra mức lãi suất thấp nhất có thể vì có rất nhiều người sẵn sàng cho bạn vay tiền.

Logic tương tự cũng áp dụng ở đây.

Despite the fact that mortgage backed securities are being backed by a mortgage, the 2008 financial crisis proved to investors that anything could happen and even a security that is being backed by a real asset could crash.

Mặc dù chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp được bảo đảm bằng một khoản thế chấp, nhưng cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 đã chứng minh cho các nhà đầu tư thấy rằng bất cứ điều gì cũng có thể xảy ra và ngay cả một chứng khoán được bảo đảm bằng tài sản thực

Đó chính xác là những gì đã xảy ra vào năm 2008.

And that's why usually mortgage backed securities have a much higher interest rate compared to the inflation.

Và đó là lý do tại sao thường thì chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp có lãi suất cao hơn nhiều so với lạm phát.

So if inflation is about 3%, then mortgage backed securities should offer 6 to 7%.

Vì vậy, nếu lạm phát khoảng 3%, thì chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp nên mang lại 6 đến 7%.

If inflation is about 5%, then MBS should offer about 9 to 10% and so on and so forth to attract enough investors.

Nếu lạm phát khoảng 5%, thì MBS nên mang lại khoảng 9 đến 10% và cứ thế tiếp tục để thu hút đủ nhà đầu tư.

Otherwise, it doesn't make sense for these investors to get into mortgage backed securities.

Nếu không, các nhà đầu tư này sẽ không có lý do gì để tham gia vào chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp.

Họ thà đầu tư vào tín phiếu kho bạc Hoa Kỳ

treasury bills or the stock market where they can make far more money than they can make in the housing market.

hoặc thị trường chứng khoán, nơi họ có thể kiếm được nhiều tiền hơn so với thị trường nhà đất.

The real question is how was it possible that in 2020 and 2021, mortgage rates were as low as 2.5%.

Câu hỏi thực sự là làm thế nào mà vào năm 2020 và 2021, lãi suất thế chấp lại thấp tới 2,5%.

In fact, if you zoom into the mortgage rates, you'll find out that starting after 2009, mortgage rates dropped to about 5, 4%.

Trên thực tế, nếu bạn xem xét kỹ lãi suất thế chấp, bạn sẽ thấy rằng bắt đầu sau năm 2009, lãi suất thế chấp đã giảm xuống khoảng 5, 4%.

And in some years, 30 year mortgage rates were below 4%.

Và trong một số năm, lãi suất thế chấp 30 năm còn dưới 4%.

Làm sao điều đó có thể xảy ra?

Who are these investors who bought so many mortgage backed securities?

Ai là những nhà đầu tư đã mua nhiều chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp như vậy?

Và bây giờ bạn có lãi suất thế chấp ở mức 3%.

Thực sự điều đó không hợp lý chút nào.

Based on everything that I have explained in this video.

Dựa trên tất cả những gì tôi đã giải thích trong video này.

To understand what is happening here, we have to understand who is the investor that invested so much into the mortgage backed securities.

Để hiểu những gì đang xảy ra ở đây, chúng ta phải hiểu ai là nhà đầu tư đã đầu tư rất nhiều vào chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp.

The largest investor in the US market is the Federal Reserve.

Nhà đầu tư lớn nhất trên thị trường Hoa Kỳ là Cục Dự trữ Liên bang.

And if you pull out the financial statements of the Fed, you will quickly realize that the Federal Reserve starting in 2009 started massively buying mortgage backed securities.

Và nếu bạn xem xét báo cáo tài chính của Fed, bạn sẽ nhanh chóng nhận ra rằng Cục Dự trữ Liên bang bắt đầu từ năm 2009 đã bắt đầu mua chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp với số lượng lớn.

Subtitles ListPlay Video

Cuộc khủng hoảng nhà ở đã bắt đầu – và không ai sẵn sàng. (The Housing Crisis Has Already Begun – And Nobody’s Ready)

absolutely

majority

situation

vast