Name: Các Lĩnh vực Cận cảnh Mọi bất động sản 'đều mang tính địa phương' | REUTERS (Sectors Up Close All real estate 'is hyperlocal' | REUTERS)
Uploaded: 2026-01-26T17:21:48.000Z
Duration: 5 min 34 s
Description: Thousands of YouTube videos with English-Chinese subtitles! Now you can learn to understand native speakers, expand your vocabulary, and improve your pronunciation...

The real estate market is in the political line of fire, but is it a good investment?

Thị trường bất động sản đang là tâm điểm chú ý của chính trị, nhưng liệu đây có phải là một khoản đầu tư tốt?

This is sectors up close and we're talking commercial real estate.

Đây là các lĩnh vực được xem xét kỹ lưỡng và chúng ta đang nói về bất động sản thương mại.

President Trump weighed in on the real estate market last week, signing an executive order to restrict institutional investors from buying homes.

Tuần trước, Tổng thống Trump đã lên tiếng về thị trường bất động sản, ký một sắc lệnh hành pháp để hạn chế các nhà đầu tư tổ chức mua nhà.

About 3% of single family rentals across the US are owned by institutional investors.

Khoảng 3% nhà cho thuê một gia đình trên toàn nước Mỹ thuộc sở hữu của các nhà đầu tư tổ chức.

But the returns have been falling since many major American cities are oversupplied with apartments.

Nhưng lợi nhuận đã giảm sút vì nhiều thành phố lớn của Mỹ đang dư thừa nguồn cung căn hộ.

Xander Snyder is senior commercial real Estate State economist at First American.

Xander Snyder là nhà kinh tế học cấp cao về bất động sản thương mại tại First American.

Santa, firstly, what brought about this situation?

Santa, đầu tiên, điều gì đã dẫn đến tình hình này?

How did American cities get to a situation where there's a lot of oversupply?

Làm thế nào mà các thành phố của Mỹ lại rơi vào tình trạng dư thừa nguồn cung lớn như vậy?

Well, interestingly and somewhat paradoxically, part of the reason that a lot of these cities are at least near term oversupplied is because they were in such high demand several years ago during the pandemic.

Thú vị thay và có phần nghịch lý, một phần lý do khiến nhiều thành phố này ít nhất là trong ngắn hạn bị dư thừa nguồn cung là vì chúng đã có nhu cầu rất cao vài năm trước trong đại dịch.

People were looking for new space, cheaper places to live, and that shifted demand in the country.

Mọi người tìm kiếm không gian mới, những nơi sống rẻ hơn, và điều đó đã làm thay đổi nhu cầu trong cả nước.

And that combined with very, very low interest rates, meant that developers were going to respond to that demand by building a lot of new apartments.

Và điều đó kết hợp với lãi suất rất, rất thấp, có nghĩa là các nhà phát triển sẽ đáp ứng nhu cầu đó bằng cách xây dựng rất nhiều căn hộ mới.

Đó về cơ bản là những gì đã xảy ra.

Over several years we hit an all time or 60 year peak of apartment units under construction and now all of those apartments are being delivered to market.

Trong vài năm, chúng ta đã đạt đỉnh 60 năm về số lượng căn hộ đang được xây dựng và giờ đây tất cả những căn hộ đó đang được đưa ra thị trường.

So I say near term in part because I think that over time there will be demand in a lot of these cities to ultimately end up absorbing some of that new supply.

Vì vậy, tôi nói ngắn hạn một phần vì tôi nghĩ rằng theo thời gian sẽ có nhu cầu ở nhiều thành phố này để cuối cùng hấp thụ một phần nguồn cung mới đó.

Nhưng đó là lý do tại sao tất cả những điều này đang xảy ra bây giờ.

It's because these are desirable places to live and the financing environment allowed for it.

Đó là vì đây là những nơi đáng sống và môi trường tài chính đã cho phép điều đó.

Construction starts are falling now, aren't they?

Khởi công xây dựng đang giảm bây giờ, phải không?

So you expecting demand in these cities to catch up with the supply?

Vậy bạn có mong đợi nhu cầu ở các thành phố này bắt kịp nguồn cung không?

A lot of the big major near term oversupplied metros still have fairly robust demand.

Rất nhiều khu vực đô thị lớn bị dư thừa nguồn cung trong ngắn hạn vẫn có nhu cầu khá mạnh.

I mean, in terms of net absorption, which is just units being leased minus units being vacated, people still want to live in these places.

Ý tôi là, về mặt hấp thụ ròng, tức là số căn hộ được thuê trừ đi số căn hộ bị bỏ trống, mọi người vẫn muốn sống ở những nơi này.

it takes time to absorb new supply, I mean, you can't deliver 500 units in one day and expect them all to be leased up in the same day.

phải mất thời gian để hấp thụ nguồn cung mới, ý tôi là, bạn không thể bàn giao 500 căn hộ trong một ngày và mong đợi tất cả chúng được thuê hết trong cùng một ngày.

It takes time, time for demand to meet supply and the demand still there.

Phải mất thời gian, thời gian để nhu cầu đáp ứng nguồn cung và nhu cầu vẫn còn đó.

So I think it's really a matter of time in a lot of these places for demand to fully catch back up and absorb that supply.

Vì vậy, tôi nghĩ rằng ở nhiều nơi này, vấn đề chỉ là thời gian để nhu cầu bắt kịp hoàn toàn và hấp thụ nguồn cung đó.

And because starts to fall in, we know that future supply is going to be more limited.

Và vì khởi công xây dựng giảm, chúng ta biết rằng nguồn cung trong tương lai sẽ hạn chế hơn.

For investors interested in real estate, what will the impact be here of Fed rates coming down as they're expected to over the coming year?

Đối với các nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản, việc lãi suất của Fed giảm xuống như dự kiến trong năm tới sẽ có tác động gì ở đây?

It means, of course it's cheaper to construct.

Điều đó có nghĩa là, tất nhiên là chi phí xây dựng sẽ rẻ hơn.

But are you also expecting Improved mortgage affordability will allow more of these renters to buy and perhaps reduce demand.

Nhưng bạn có kỳ vọng khả năng chi trả thế chấp được cải thiện sẽ cho phép nhiều người thuê nhà này mua nhà và có lẽ làm giảm nhu cầu không.

I think on the commercial side you're right that short term rates which the Fed sets more directly impacts construction financing rates.

Tôi nghĩ về phía bất động sản thương mại, bạn nói đúng rằng lãi suất ngắn hạn mà Fed đặt ra ảnh hưởng trực tiếp hơn đến lãi suất tài trợ xây dựng.

Because usually in the commercial world those are some sort of spread over SOFR secured overnight financing rate.

Bởi vì thông thường trong thế giới thương mại, đó là một phần chênh lệch so với SOFR, lãi suất tài trợ qua đêm được bảo đảm.

Whenever the Fed moves rates, that amount moves as well.

Bất cứ khi nào Fed thay đổi lãi suất, khoản đó cũng thay đổi theo.

But for more fixed rate mortgages, longer term mortgages, a lot of the times the spread it's better to Compare to the 10 year yield or the 5 year yield, because oftentimes even though the note itself won't have a defined spread, the bank's determining if this is a good investment relative to the 10 year yield.

Nhưng đối với các khoản thế chấp lãi suất cố định dài hạn hơn, phần lớn thời gian chênh lệch tốt hơn khi so sánh với lợi suất 10 năm hoặc 5 năm, bởi vì nhiều khi ngay cả khi khoản vay tự nó không có chênh lệch xác định, ngân hàng sẽ xác định xem đây có ph

So while the Federal Reserve may well keep cutting rates this year, I think it's entirely possible that the long end of the yield curve does not follow all that much.

Vì vậy, mặc dù Cục Dự trữ Liên bang có thể sẽ tiếp tục cắt giảm lãi suất trong năm nay, tôi nghĩ hoàn toàn có thể là phần cuối của đường cong lợi suất sẽ không thay đổi nhiều.

And a lot of people are saying well, the 10 year has been range bound between 4.4.5.

Và nhiều người đang nói rằng, lợi suất 10 năm đã nằm trong phạm vi từ 4,4 đến 4,5.

Tôi nghĩ điều đó hoàn toàn có thể xảy ra.

I think it's also likely or it's entirely possible rather than that the 10 year could go back up to 5% based on historical shapes of the yield curve, which I've done some analysis on.

Tôi cũng nghĩ rằng có khả năng hoặc hoàn toàn có thể xảy ra, lợi suất 10 năm có thể tăng trở lại mức 5% dựa trên hình dạng lịch sử của đường cong lợi suất, mà tôi đã phân tích.

But all of that to say I think it'll help in certain parts of the market.

Nhưng tất cả những điều đó để nói rằng tôi nghĩ nó sẽ giúp ích ở một số phân khúc thị trường nhất định.

But short term rate cuts won't necessarily make all financing cheaper for the commercial world.

Nhưng việc cắt giảm lãi suất ngắn hạn sẽ không nhất thiết làm cho tất cả các khoản tài trợ rẻ hơn cho thế giới thương mại.

Given the complex picture, where else should commercial real estate investors be looking?

Với bức tranh phức tạp này, các nhà đầu tư bất động sản thương mại nên tìm kiếm ở đâu nữa?

Is it time to invest in office buildings?

Có phải là thời điểm để đầu tư vào các tòa nhà văn phòng không?

Một lần nữa, câu hỏi rất thú vị.

If you look at the volume of office sales activity, sales transactions over the last year, in the fourth quarter and also in the third quarter, it's growing again.

Nếu bạn nhìn vào khối lượng hoạt động giao dịch mua bán văn phòng trong năm qua, quý bốn và cả quý ba, nó đang tăng trở lại.

What that means is that office prices have fallen enough to start attracting buyers back to the market.

Điều đó có nghĩa là giá văn phòng đã giảm đủ để bắt đầu thu hút người mua trở lại thị trường.

That doesn't mean that all office buildings are good or all office buildings are bad.

Điều đó không có nghĩa là tất cả các tòa nhà văn phòng đều tốt hay tất cả các tòa nhà văn phòng đều xấu.

But I like to say that you can make a 20% occupied building make money for you if you can buy it for a dollar.

Nhưng tôi thích nói rằng bạn có thể khiến một tòa nhà có 20% diện tích được thuê có lãi nếu bạn mua nó với giá một đô la.

And that's essentially what's going on going on in the office market.

Và đó về cơ bản là những gì đang diễn ra trên thị trường văn phòng.

Not that people are buying buildings for a dollar, but

Không phải là mọi người mua tòa nhà với giá một đô la, mà là

that prices have adjusted enough to make more investment.

giá đã điều chỉnh đủ để thực hiện nhiều khoản đầu tư hơn.

I think that's entirely possible in terms of the broader commercial real estate market.

Tôi nghĩ điều đó hoàn toàn có thể xảy ra đối với thị trường bất động sản thương mại rộng lớn hơn.

I'd say it varies meaningfully by asset class.

Tôi cho rằng nó thay đổi đáng kể tùy theo loại tài sản.

But when you're beginning to approach an investment thesis, don't forget about the supply demand fundamentals of your metro.

Nhưng khi bạn bắt đầu tiếp cận một luận điểm đầu tư, đừng quên các yếu tố cơ bản về cung và cầu của khu vực đô thị của bạn.

Because ultimately how successful you are in raising rents in the near term and not having to offer concessions depends on the strength of the leasing market.

Bởi vì cuối cùng mức độ thành công của bạn trong việc tăng giá thuê trong thời gian tới và không phải đưa ra ưu đãi phụ thuộc vào sức mạnh của thị trường cho thuê.

Vì vậy, hãy tập trung vào những khía cạnh đó.

And then, of course, recall that real estate is local, hyperlocal.

Và tất nhiên, hãy nhớ rằng bất động sản là cục bộ, siêu cục bộ.

So even if a market might be underperforming compared to the country, you might still have a neighborhood or a block that's doing very well where there's strong local demand.

Vì vậy, ngay cả khi một thị trường có thể hoạt động kém hiệu quả so với cả nước, bạn vẫn có thể có một khu phố hoặc một khu vực đang hoạt động rất tốt, nơi có nhu cầu địa phương mạnh mẽ.

Vì vậy, chuyên môn địa phương là rất quan trọng.

I do think that since we're at the beginning of the next cycle, there are opportunities now if you're cautious and have diligent underwriting standards.

Tôi thực sự nghĩ rằng vì chúng ta đang ở đầu chu kỳ tiếp theo, nên có những cơ hội bây giờ nếu bạn thận trọng và có các tiêu chuẩn thẩm định cẩn thận.

That was Andrew Snyder of First American.

Đó là Andrew Snyder của First American.

Don't forget you can watch More videos on Reuters.com.

Đừng quên bạn có thể xem thêm video trên Reuters.com.