Name: Nếu Fed cắt lãi suất, tại sao lãi suất thế chấp vẫn cao? (If the Fed cut rates, why are mortgages still expensive?)
Uploaded: 2026-01-31T12:47:04.000Z
Duration: 5 min 40 s
Description: Thousands of YouTube videos with English-Chinese subtitles! Now you can learn to understand native speakers, expand your vocabulary, and improve your pronunciation...

In 2020, the Federal Reserve lowered interest rates and mortgage rates followed.

Năm 2020, Ngân hàng Dự trữ Liên bang đã hạ lãi suất và lãi suất thế chấp cũng giảm theo.

Then later, to deal with inflation, the Fed raised interest rates and again, mortgages followed.

Sau đó, để đối phó với lạm phát, Fed đã tăng lãi suất và thế chấp lại tiếp tục đi theo.

So now Trump wants the Fed to do it again in hopes that the same thing will happen.

Vì vậy, bây giờ Trump muốn Fed làm điều đó một lần nữa với hy vọng điều tương tự sẽ xảy ra.

We're keeping the rates high, and it's hurting people from buying houses, and we don't want that.

Chúng ta đang giữ lãi suất ở mức cao, điều này gây khó khăn cho việc mua nhà, và chúng ta không muốn điều đó.

Nhưng đó không phải là điều chắc chắn.

Even when the Fed did cut interest rates In September of 2024, mortgages didn't go down.

Ngay cả khi Fed đã cắt giảm lãi suất vào tháng 9 năm 2024, lãi suất thế chấp cũng không giảm.

So why don't Fed rate cuts necessarily help your Mort?

Vậy tại sao việc cắt giảm lãi suất của Fed không nhất thiết giúp ích cho Mort của bạn?

The Fed is arguably the most powerful institution in the world economy.

Fed có thể nói là tổ chức quyền lực nhất trong kinh tế thế giới.

And so that one number, right, the interest rate that the Fed sets, it really sets the tone for the entire US Economy.

Và vì vậy, con số đó, đúng không, lãi suất mà Fed đặt ra, nó thực sự tạo ra xu hướng cho toàn bộ Nền kinh tế Hoa Kỳ.

That one number is this one, the federal funds rate, which is the interest rate banks use to lend each other money overnight.

Con số đó chính là lãi suất quỹ liên bang, là lãi suất mà các ngân hàng dùng để cho nhau vay tiền qua đêm.

Tại sao ngân hàng lại cần vay tiền?

The bank doesn't like to store all your money in its vault.

Ngân hàng không thích giữ tất cả tiền của bạn trong két sắt của mình.

If it did, there's no way of it making money.

Nếu làm vậy, ngân hàng sẽ không có cách nào kiếm tiền.

Justin Wolfers, an economist at the University of Michigan, says the bank lends some of your money out to other people for things like credit cards, personal loans, and

Justin Wolfers, một nhà kinh tế học tại Đại học Michigan, cho biết ngân hàng cho người khác vay một phần tiền của bạn để làm thẻ tín dụng, các khoản vay cá nhân và

But then if you need that money back and the bank is short by this much, it can make up the difference by borrowing from other banks.

Nhưng sau đó, nếu bạn cần tiền đó và ngân hàng bị thiếu hụt, họ có thể bù đắp khoản chênh lệch bằng cách vay từ các ngân hàng khác.

Ngân hàng kia sẽ nói, ừ, chắc chắn rồi, nhưng

I want some interest if I'm going to lend it to you.

tôi muốn có một ít lãi suất nếu tôi cho bạn vay.

What the Federal Reserve does is it walks into that market and it says, tell you what, just come and borrow from me instead.

Ngân hàng Dự trữ Liên bang làm là họ bước vào thị trường đó và nói, thế này nhé, cứ đến vay tôi thay thế.

Well, if the Federal Reserve is willing to loan money at a rate of 3%, no one will borrow from anyone else at a rate higher than 3%.

Chà, nếu Ngân hàng Dự trữ Liên bang sẵn sàng cho vay với lãi suất 3%, thì sẽ không ai vay từ người khác với lãi suất cao hơn 3% cả.

So the federal funds rate is just a little lower than the rate the Fed offers.

Vì vậy, lãi suất quỹ liên bang chỉ thấp hơn một chút so với lãi suất mà Fed đưa ra.

This is how much the Fed has offered in the past two years.

Đây là số tiền mà Fed đã đưa ra trong hai năm qua.

And here's the federal funds rate just below it.

Và đây là lãi suất quỹ liên bang ngay bên dưới đó.

The central bank also sets a floor to keep the federal funds rate within a range.

Ngân hàng trung ương cũng đặt ra một mức sàn để giữ lãi suất quỹ liên bang trong một phạm vi nhất định.

When the Fed raises or lowers that range, it's often by as little as a quarter of a point.

Khi Fed tăng hoặc giảm phạm vi đó, thường chỉ là một phần tư điểm phần trăm.

But those tiny changes can be felt throughout the economy.

Nhưng những thay đổi nhỏ bé đó có thể được cảm nhận trên toàn bộ nền kinh tế.

You might not think that the interest rate is all that important.

Bạn có thể không nghĩ rằng lãi suất lại quan trọng đến vậy.

Nhưng chúng tôi, những nhà kinh tế học, thì lại nghĩ vậy.

When interest rates are high, borrowing a lot of money to build a house doesn't make a lot of sense because you'll have to pay a lot back.

Khi lãi suất cao, việc vay nhiều tiền để xây nhà không hợp lý lắm vì bạn sẽ phải trả lại rất nhiều.

People buy fewer houses for the same reason we buy fewer cars and we buy fewer refrigerators.

Mọi người mua ít nhà hơn cũng vì lý do tương tự chúng ta mua ít ô tô hơn và mua ít tủ lạnh hơn.

But a lot has to happen before the federal funds rate can ripple out to mortgages and even beyond.

Nhưng có nhiều thứ phải xảy ra trước khi lãi suất quỹ liên bang có thể lan tỏa ra các khoản thế chấp và thậm chí xa hơn nữa.

Since banks borrow at the federal funds rate, they'll always lend out at a higher rate than that.

Vì các ngân hàng vay theo lãi suất quỹ liên bang, họ sẽ luôn cho vay với lãi suất cao hơn mức đó.

Banks add 3% to the federal funds rate to establish the prime rate.

Các ngân hàng cộng thêm 3% vào lãi suất quỹ liên bang để thiết lập lãi suất cơ bản.

It's what they charge to their best borrowers, the ones with the strongest history of borrowing.

Đó là mức phí họ tính cho những người đi vay tốt nhất, những người có lịch sử vay nợ mạnh nhất.

Now the prime rate plays a big part in the rate you get on car loans, personal loans and credit cards.

Giờ đây, lãi suất cơ bản đóng vai trò quan trọng trong lãi suất bạn nhận được cho các khoản vay mua ô tô, vay cá nhân và thẻ tín dụng.

Nhưng đó không phải là yếu tố duy nhất.

They're going to look at everything from that person's employment history, their credit history, their credit score.

Họ sẽ xem xét mọi thứ từ lịch sử việc làm của người đó, lịch sử tín dụng, điểm tín dụng của họ.

They want to know what it is that they're borrowing to buy.

Họ muốn biết họ đang vay để mua cái gì.

When you compare these loans, they're all closely correlated to the prime rate.

Khi bạn so sánh các khoản vay này, tất cả chúng đều có mối tương quan chặt chẽ với lãi suất cơ bản.

Nhưng hãy xem xét lãi suất thế chấp.

They're also correlated to the prime rate, but with a bit more variance.

Chúng cũng có mối tương quan với lãi suất cơ bản, nhưng có nhiều biến động hơn một chút.

The federal funds rate started to go down in September of 2024, and

Lãi suất quỹ liên bang bắt đầu giảm vào tháng 9 năm 2024, và

so did the prime rate, as did credit cards and personal loans.

lãi suất cơ bản cũng vậy, thẻ tín dụng và các khoản vay cá nhân cũng vậy.

But remember, mortgage rates didn't because they include an additional factor, the 10 year treasury bond.

Nhưng hãy nhớ, lãi suất thế chấp thì không vì chúng bao gồm một yếu tố bổ sung, đó là trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm.

You can see that mortgages follow the 10 year treasury bond much closer than the prime rate.

Bạn có thể thấy rằng lãi suất thế chấp bám sát trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm chặt chẽ hơn lãi suất cơ bản.

And that's because mortgages and 10 year bonds are pretty similar.

Và đó là bởi vì thế chấp và trái phiếu kỳ hạn 10 năm khá giống nhau.

When you buy a 10 year bond from the US treasury, it pays you a fixed interest rate over its entire duration, just like how you pay a fixed rate on your mortgage over 30 years.

Khi bạn mua trái phiếu kỳ hạn 10 năm từ Kho bạc Hoa Kỳ, nó trả cho bạn một lãi suất cố định trong suốt thời hạn của nó, giống như cách bạn trả một lãi suất cố định cho khoản thế chấp 30 năm của mình.

But here's the thing, even though it's called a 30 year mortgage, most people keep a mortgage for only 10 years, which is why they follow 10 year treasury bonds.

Nhưng vấn đề là, ngay cả khi nó được gọi là thế chấp 30 năm, hầu hết mọi người chỉ giữ thế chấp trong 10 năm, đó là lý do tại sao chúng bám sát trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm.

And the rate that a 10 year bond pays is determined by a market.

Và mức lãi suất mà trái phiếu kỳ hạn 10 năm trả được xác định bởi thị trường.

And it looks at the federal funds rate today and what it thinks will happen to it in the future.

Và nó xem xét lãi suất quỹ liên bang hôm nay và những gì nó nghĩ sẽ xảy ra với nó trong tương lai.

If the bond market believes the federal funds rate will go up, it will demand a higher rate.

Nếu thị trường trái phiếu tin rằng lãi suất quỹ liên bang sẽ tăng, nó sẽ yêu cầu một mức lãi suất cao hơn.

Và nó cũng xem xét các yếu tố khác.

They're thinking about government spending over the next 10 years, government borrowing over the 10 years, how vast the economy is projected to grow and how safe US Institutions are, how stable the economy is, how before they decide how much they want to lend to the US government, the long term view of the 10 year bond means it can move in a different direction to the federal funds rate, which is based on the short term.

Họ đang suy nghĩ về chi tiêu của chính phủ trong 10 năm tới, việc chính phủ vay nợ trong 10 năm tới, quy mô nền kinh tế dự kiến sẽ tăng trưởng ra sao và các tổ chức Hoa Kỳ an toàn đến mức nào, nền kinh tế ổn định ra sao, trước khi họ quyết định họ muốn ch

In a lot of ways, the bond market has a veto over the Fed.

Theo nhiều cách, thị trường trái phiếu có quyền phủ quyết đối với Fed.

And what I mean by that is if bond market investors, they don't trust that the Fed is going to actually get inflation under control, then they can rebel by causing interest rates in the bond market to go even higher.

Và ý tôi là nếu các nhà đầu tư thị trường trái phiếu, họ không tin rằng Fed sẽ thực sự kiểm soát được lạm phát, thì họ có thể phản kháng bằng cách khiến lãi suất trên thị trường trái phiếu tăng cao hơn nữa.

And so that's why it's really important that the Fed means what they say when they promise to get inflation under control.

Và đó là lý do tại sao điều thực sự quan trọng là Fed phải giữ lời khi họ hứa sẽ kiểm soát lạm phát.

Because if they don't, then it can completely backfire because of the power of the bond market.

Bởi vì nếu họ không làm vậy, thì nó có thể phản tác dụng hoàn toàn do sức mạnh của thị trường trái phiếu.

But the Fed doesn't believe it's to blame for the divergence in the federal funds rate and the 10 year treasury bonds.

Nhưng Fed không tin rằng họ phải chịu trách nhiệm cho sự khác biệt giữa lãi suất quỹ liên bang và trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm.

Surveys are all saying that the public understands our commitment to 2% and expects us to get back there.

Các cuộc khảo sát đều cho thấy công chúng hiểu cam kết của chúng tôi với mức 2% và mong đợi chúng tôi sẽ đạt được điều đó.

It must be an expectation of higher growth or something like that.

Đó có thể là kỳ vọng về tăng trưởng cao hơn hoặc một điều gì đó tương tự.

The Fed can only control monetary policy in the here and now.

Fed chỉ có thể kiểm soát chính sách tiền tệ trong hiện tại.

If Trump wants mortgages to come down, the bond market has to trust his long term fiscal policy.

Nếu Trump muốn lãi suất thế chấp giảm, thị trường trái phiếu phải tin tưởng vào chính sách tài khóa dài hạn của ông ấy.