Name: BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM LỪA ĐẢO NGÀY CÀNG TỆ HƠN TRONG NĂM 2026! (BẪY CỌC MỜ ÁM!) (Vietnam Real Estate SCAMS are Getting Worse in 2026! (Shady Deposit TRAPS!))
Uploaded: 2026-02-02T00:58:05.000Z
Duration: 16 min 6 s
Description: Thousands of YouTube videos with English-Chinese subtitles! Now you can learn to understand native speakers, expand your vocabulary, and improve your pronunciation...

Renting a condo in Vietnam may be a great deal for foreigners when they first move here, most foreigners are not losing money on the rent because the rent is too high.

Thuê căn hộ ở Việt Nam có thể là một món hời lớn cho người nước ngoài khi họ mới chuyển đến đây, hầu hết người nước ngoài không bị lỗ tiền thuê nhà vì giá thuê quá cao.

Họ bị mất tiền ở khoản tiền đặt cọc.

It happens before you even move in, before you unpack, before you find a light switch, before you realize that the ocean view or the river view is technically true.

Nó xảy ra trước cả khi bạn chuyển đến, trước khi bạn dỡ đồ, trước khi bạn tìm thấy công tắc đèn, trước khi bạn nhận ra rằng view biển hoặc view sông về mặt kỹ thuật là đúng.

If you hang your head out the window and you squint a little bit, welcome to Vietnam where the people are friendly, the food is amazing, and

Nếu bạn thò đầu ra cửa sổ và nheo mắt lại một chút, chào mừng đến Việt Nam, nơi con người thân thiện, đồ ăn tuyệt vời, và

your security deposit can vanish like it just got a job offer in Singapore.

tiền đặt cọc của bạn có thể biến mất như vừa nhận được lời mời làm việc ở Singapore vậy.

In fact, a recent survey shows that over 70% of expats face rental fraud issues.

Trên thực tế, một cuộc khảo sát gần đây cho thấy hơn 70% người nước ngoài sinh sống và làm việc đối mặt với các vấn đề gian lận cho thuê.

With security deposit at the top of the list and with the new housing laws coming out last year, sky scammers already evolved quicker than the regulations in 2026.

Với tiền đặt cọc đứng đầu danh sách và với luật nhà ở mới ra mắt năm ngoái, những kẻ lừa đảo đã phát triển nhanh hơn cả quy định vào năm 2026.

Today, I'm exposing 12 condo rental mistakes foreigners keep on making in Vietnam.

Hôm nay, tôi sẽ phơi bày 12 sai lầm khi thuê căn hộ mà người nước ngoài cứ mắc phải ở Việt Nam.

And they're not just here are the mistakes.

Và chúng không chỉ là những sai lầm này.

I'm going to go through a step by step guide on what to do, when to do it, and

tôi sẽ hướng dẫn bạn từng bước về việc phải làm gì, khi nào cần làm và

where the traps appear in the process of renting a condo so you don't have to learn Vietnamese contract law the hard way by funding the landlord's new iPhone.

nơi những cạm bẫy xuất hiện trong quá trình thuê căn hộ để bạn không phải học luật hợp đồng Việt Nam theo cách khó khăn bằng cách tài trợ cho chiếc iPhone mới của chủ nhà.

And then some of you might be thinking, ken, come on.

Và rồi một số bạn có thể đang nghĩ, ken, thôi nào.

Renting a condo in Vietnam can't be that complicated.

Thuê căn hộ ở Việt Nam không thể phức tạp đến vậy.

Sure, and swimming with sharks is easy if you never get into the water.

Chắc chắn rồi, và bơi với cá mập thì dễ thôi nếu bạn không bao giờ xuống nước.

In Vietnam, you usually search for properties in three places.

Ở Việt Nam, bạn thường tìm kiếm bất động sản ở ba nơi.

Số một, các trang web bất động sản lớn.

These websites will have filters that you can actually filter with price districts and also unit types.

Các trang web này sẽ có các bộ lọc mà bạn có thể lọc theo giá, quận và cả loại căn hộ.

Examples include MacDongsang.comVN an international style site such as dot Property Vietnam and Faz Wiz Property, which also lists apartments and properties for rent.

Ví dụ bao gồm MacDongsang.comVN, một trang phong cách quốc tế như dot Property Vietnam và Faz Wiz Property, cũng liệt kê các căn hộ và bất động sản cho thuê.

Hai là trang của đại lý và mạng lưới môi giới.

Some agencies operate professionally and do real work such as Salvio City, cbre, Cushman and Wakefield, Avison Young and some of the other companies.

Một số đại lý hoạt động chuyên nghiệp và làm việc thực sự như Salvio City, cbre, Cushman and Wakefield, Avison Young và một số công ty khác.

While others just simply repost the Same listings on 10 different groups and call it exclusive.

Trong khi những người khác chỉ đơn giản đăng lại các tin tương tự trên 10 nhóm khác nhau và gọi đó là độc quyền.

You have groups such as Housing for Expats in Ho Chi Minh City or Housing and Apartments for Rent in Ho Chi Minh City or Saigon and other expat housing groups that will have agents, owners and supposed owners posting side by side.

Bạn có các nhóm như Housing for Expats in Ho Chi Minh City hoặc Housing and Apartments for Rent in Ho Chi Minh City hoặc Saigon và các nhóm nhà ở cho người nước ngoài khác, nơi các đại lý, chủ nhà và những người tự xưng là chủ nhà đăng tin cạnh nhau.

Facebook groups can help you spot prices fast, but

Các nhóm Facebook có thể giúp bạn xem giá nhanh chóng, nhưng

they can also help you find a man named John, owner direct, who somehow owns 37 apartments in over 12 buildings.

chúng cũng có thể giúp bạn tìm thấy một người tên John, chủ nhà trực tiếp, người bằng cách nào đó sở hữu 37 căn hộ ở hơn 12 tòa nhà.

But anytime you ask for the pink book, he just doesn't have it.

Nhưng bất cứ khi nào bạn hỏi về sổ hồng, anh ta đều không có.

Now some People hear this and say, ken, where should I search?

Bây giờ một số người nghe điều này và nói, Ken, tôi nên tìm ở đâu?

Search everywhere, but verify everything.

Tìm kiếm mọi nơi, nhưng xác minh mọi thứ.

Because the problem is not in the platform, it's in the process.

Bởi vì vấn đề không nằm ở nền tảng, mà nằm ở quy trình.

Thus leads us to trap number one, mistake number one, bait and switch tactics.

Do đó dẫn chúng ta đến cái bẫy đầu tiên, sai lầm đầu tiên, chiến thuật "mồi và đổi".

Vậy cách nó hoạt động là thế này.

You see a great listing online, great price, great photos, and you message.

Bạn thấy một tin đăng tuyệt vời trên mạng, giá tốt, ảnh đẹp, và bạn nhắn tin.

Người môi giới trả lời trong vòng hai phút.

Then you show up to the unit and they say, sorry, this unit was already rented this morning.

Sau đó bạn đến xem căn hộ và họ nói, xin lỗi, căn này đã được cho thuê sáng nay rồi.

We have another unit in the same building at the same price, maybe even better.

Chúng tôi có một căn khác trong cùng tòa nhà với giá tương tự, thậm chí còn tốt hơn.

And then you go check out that same unit, but

Và rồi bạn đến xem căn đó, nhưng

it has worse furniture, a really loud ac, and

nội thất tệ hơn, máy lạnh ồn ào, và

new fees that start to appear like magic.

những khoản phí mới bỗng dưng xuất hiện.

Management fee, parking fee, and an extra deposit just because you're a foreigner.

Phí quản lý, phí đậu xe, và thêm tiền đặt cọc chỉ vì bạn là người nước ngoài.

So this is not criminal and it may be just lazy marketing, but

Vậy nên đây không hẳn là phạm tội và có thể chỉ là quảng cáo thiếu chuyên nghiệp, nhưng

it definitely wastes your time and pushes you to make quick decisions.

nó chắc chắn lãng phí thời gian của bạn và thúc ép bạn đưa ra quyết định vội vàng.

The exact building name, the exact unit, and a video of a walkthrough.

Tên tòa nhà chính xác, căn hộ chính xác, và một video quay toàn bộ căn hộ.

You pay a whole deposit before you verify anything.

Bạn trả toàn bộ tiền đặt cọc trước khi xác minh bất cứ điều gì.

Bạn xem căn hộ, bạn thích căn hộ đó.

Then the agent says, there are many people interested.

Sau đó, người môi giới nói có rất nhiều người quan tâm.

Bạn cần đặt cọc một khoản nhỏ.

The small deposit can be 5 million, 10, 10 million or one month's rent.

Khoản tiền đặt cọc nhỏ có thể là 5 triệu, 10 triệu hoặc một tháng tiền thuê.

Then all of a sudden it becomes non refundable.

Sau đó, đột nhiên nó trở thành không hoàn lại.

Then the agent disappears or the owner changes the terms.

Sau đó, người môi giới biến mất hoặc chủ nhà thay đổi các điều khoản.

Do not put down a holding deposit until you verify who has the authority to rent the unit.

Đừng đặt cọc giữ chỗ cho đến khi bạn xác minh ai có thẩm quyền cho thuê căn hộ.

Và các điều khoản chính phải được ghi bằng văn bản.

Real units do not evaporate in 30 minutes.

Căn hộ thật không biến mất trong 30 phút.

My name is Ken Yu, international immigration and real estate attorney with over 16 years of experience helping individuals and company move, invest and relocate to Vietnam.

Tôi là Ken Yu, luật sư di trú quốc tế và bất động sản với hơn 16 năm kinh nghiệm giúp đỡ cá nhân và công ty di chuyển, đầu tư và tái định cư tại Việt Nam.

This is a tip that I use myself when renting an apartment.

Đây là một mẹo mà tôi tự dùng khi thuê căn hộ.

Walk into a building that you like and ask the management there who actually manages rentals or units here.

Hãy đi vào một tòa nhà bạn thích và hỏi ban quản lý ở đó xem ai thực sự quản lý các căn hộ hoặc phòng cho thuê ở đây.

And most likely they'll give you the contact or information of an agent.

Và rất có thể họ sẽ cho bạn thông tin liên hệ của một người môi giới.

Also, rent short term, a few days before you commit.

Ngoài ra, hãy thuê ngắn hạn, vài ngày trước khi bạn quyết định.

Và điều đó dẫn chúng ta đến bước hai.

In Vietnam, foreigners usually fall into one of four categories.

Ở Việt Nam, người nước ngoài thường thuộc một trong bốn nhóm.

First, standard residential apartment or this is your classic condo in a residential apartment building.

Đầu tiên, căn hộ chung cư tiêu chuẩn hoặc đây là căn hộ bạn thường thấy trong một tòa nhà chung cư.

It is usually the safest and most straightforward for foreigners with long term living arrangements.

Đây thường là lựa chọn an toàn và đơn giản nhất cho người nước ngoài sinh sống lâu dài.

Hãy nghĩ đến căn hộ chung cư cộng với khách sạn.

Fully furnished, sometimes comes with weekly cleaning.

Đầy đủ nội thất, đôi khi có dịch vụ dọn dẹp hàng tuần.

Also sometimes comes with utilities and Internet included.

Đôi khi cũng bao gồm cả tiện ích và Internet.

Less friction, but it could be a little bit higher on a monthly basis, depending on the size.

Ít rắc rối hơn, nhưng có thể đắt hơn một chút mỗi tháng, tùy thuộc vào diện tích.

Hãy nghĩ đến văn phòng cộng với khách sạn.

Usually smaller, sometimes different rules and fees.

Thường nhỏ hơn, đôi khi có các quy tắc và phí khác nhau.

Fourth, condotel or tourism style development.

Thứ tư, condotel hay khu phát triển theo phong cách du lịch.

Những căn này thường được xây dựng cho kỳ nghỉ ngắn ngày.

They are great for investors, but a nightmare for residents.

Chúng rất tuyệt cho nhà đầu tư, nhưng lại là cơn ác mộng cho người ở.

Which brings us to mistake number three, renting an officetel or condotel one without understanding the restrictions.

Điều này dẫn chúng ta đến sai lầm thứ ba, thuê officetel hoặc condotel mà không hiểu rõ các hạn chế.

Some buildings restrict full time living, others restrict address registration and some just treat you like a business visitor.

Một số tòa nhà hạn chế ở toàn thời gian, số khác hạn chế đăng ký địa chỉ, và một số chỉ coi bạn như khách kinh doanh.

So you have to ask two questions and get them in writing.

Vì vậy, bạn phải hỏi hai câu hỏi và có câu trả lời bằng văn bản.

Đầu tiên, tôi có thể sống ở đây toàn thời gian không?

Second, can I register my temporary residence address?

Thứ hai, tôi có thể đăng ký địa chỉ tạm trú của mình không?

If you get an answer like a bunch of foreigners live here, that is not a legal answer.

Nếu bạn nhận được câu trả lời kiểu như có nhiều người nước ngoài sống ở đây, đó không phải là câu trả lời hợp pháp.

Sai lầm 4 Rủi ro cho thuê lại Airbnb.

Đặc biệt là ở Thành phố Hồ Chí Minh.

Many buildings restrict short term stays.

Nhiều tòa nhà hạn chế lưu trú ngắn hạn.

If your unit is a secretly run Airbnb, the security can intervene and the refunds can get ugly.

Nếu căn hộ của bạn là Airbnb hoạt động bí mật, bảo vệ có thể can thiệp và việc hoàn tiền có thể trở nên khó khăn.

To watch a full breakdown of the short term stay crackdown in Ho Chi Minh City, click on your right hand corner for that video.

Để xem phân tích chi tiết về chiến dịch trấn áp lưu trú ngắn hạn ở Thành phố Hồ Chí Minh, hãy nhấp vào góc trên bên phải của bạn để xem video đó.

Stick to standard condos for a long term stay and a proper lease stay.

Hãy chọn những căn hộ tiêu chuẩn để ở dài hạn và có hợp đồng thuê đúng quy định.

If you need more flexibility, then use a service apartment for shorter stays.

Nếu bạn cần linh hoạt hơn, hãy sử dụng căn hộ dịch vụ cho các kỳ lưu trú ngắn hơn.

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM LỪA ĐẢO NGÀY CÀNG TỆ HƠN TRONG NĂM 2026! (BẪY CỌC MỜ ÁM!) (Vietnam Real Estate SCAMS are Getting Worse in 2026! (Shady Deposit TRAPS!))

Subtitles ListPlay Video

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM LỪA ĐẢO NGÀY CÀNG TỆ HƠN TRONG NĂM 2026! (BẪY CỌC MỜ ÁM!) (Vietnam Real Estate SCAMS are Getting Worse in 2026! (Shady Deposit TRAPS!))

process

term

exact

separate