Name: Chuyện gì vừa xảy ra với thị trường nhà đất vậy?! (WTF Just Happened To The Housing Market?!)
Uploaded: 2026-03-25T21:37:25.000Z
Duration: 16 min 6 s
Description: Thousands of YouTube videos with English-Chinese subtitles! Now you can learn to understand native speakers, expand your vocabulary, and improve your pronunciation...

Vậy là mọi thứ đang vượt ngoài tầm kiểm soát.

For the first time in almost 20 years, the housing market has started to fall.

Lần đầu tiên sau gần 20 năm, thị trường nhà đất đã bắt đầu giảm.

47 out of the top 50 cities are getting weaker, listing prices are now lower than they were in 2024, and

47 trên 50 thành phố lớn đang yếu đi, giá niêm yết giờ thấp hơn năm 2024, và

over the last few weeks, searches for "can't sell a house" and "help with mortgage" just hit an all-time record high.

trong vài tuần qua, các tìm kiếm về "không bán được nhà" và "hỗ trợ thế chấp" đã đạt mức kỷ lục mọi thời đại.

Now, seriously, if you don't believe me, home sellers are now outnumbering home buyers by more than 600,000.

Thật sự mà nói, nếu bạn không tin tôi, số người bán nhà giờ đã nhiều hơn người mua nhà hơn 600.000 người.

Mortgage rates are quickly going back up,

Lãi suất thế chấp đang tăng trở lại nhanh chóng,

and the average home is now taking the longest time to sell in over a decade.

và trung bình một căn nhà giờ mất thời gian lâu nhất để bán trong hơn một thập kỷ.

That's why we need to talk about exactly what's happening throughout the entire housing market, how higher interest rates are completely destroying demand across the country, where prices are headed throughout the rest of the year, and

Đó là lý do tại sao chúng ta cần nói rõ về những gì đang xảy ra trên toàn bộ thị trường nhà đất, lãi suất cao đang hủy diệt hoàn toàn nhu cầu trên cả nước như thế nào, giá cả sẽ đi về đâu trong phần còn lại của năm, và

then finally my own thoughts about what's going on.

và cuối cùng là suy nghĩ của tôi về những gì đang diễn ra.

Because real talk, this is exactly the type of market where some of the best deals could be made, if you know what to look for.

Bởi vì nói thật, đây chính xác là loại thị trường mà bạn có thể tìm được những thương vụ hời nhất, nếu bạn biết mình đang tìm kiếm điều gì.

Although before we start, if you appreciate videos like this where we just cover the facts and I literally cite every single source in the pinned comment of this video, it would mean the world to me if you hit the like button or subscribe if you haven't done that already.

Tuy nhiên, trước khi bắt đầu, nếu bạn thích những video như thế này, nơi chúng tôi chỉ đưa ra sự thật và tôi trích dẫn mọi nguồn trong phần bình luận ghim của video này, thì sẽ thật tuyệt vời nếu bạn nhấn nút thích hoặc đăng ký kênh nếu chưa làm vậy.

I know it's annoying for me to ask all the time,

Tôi biết việc tôi yêu cầu mọi lúc thật phiền phức,

but it costs you $0 down and as a thank you for doing that, here's a picture of a snail.

nhưng nó hoàn toàn miễn phí và để cảm ơn bạn, đây là hình ảnh một con ốc sên.

also a big thank you to Rocket Money for sponsoring this video, but more on that later.

cũng xin gửi lời cảm ơn lớn đến Rocket Money đã tài trợ cho video này, nhưng chúng ta sẽ nói thêm về điều đó sau.

All right, now in terms of where we currently stand, I've got to say the numbers are pretty wild.

Được rồi, giờ thì về tình hình hiện tại, tôi phải nói rằng các con số khá là điên rồ.

Vậy hãy bắt đầu với giá năm 2026.

First of all, it's important to realize that any time you see one of these dramatic headlines about the housing market, most of the data is already outdated by the time you see it.

Đầu tiên, điều quan trọng cần nhận ra là bất cứ khi nào bạn thấy những tiêu đề giật gân về thị trường nhà đất, hầu hết dữ liệu đã lỗi thời vào thời điểm bạn xem.

For example, the headlines today are often based on deals that were agreed to weeks or even months ago under completely different conditions than what buyers and sellers are currently facing.

Ví dụ, các tiêu đề ngày nay thường dựa trên các giao dịch đã được thỏa thuận từ vài tuần hoặc thậm chí vài tháng trước trong điều kiện hoàn toàn khác với những gì người mua và người bán đang đối mặt hiện nay.

Like, you might see that home prices were up 0.3% from a year ago,

Ví dụ, bạn có thể thấy giá nhà tăng 0,3% so với một năm trước,

but that data was pulled in December and doesn't take into account rising mortgage rates, price cuts, and

nhưng dữ liệu đó được lấy vào tháng 12 và chưa tính đến việc lãi suất thế chấp tăng, cắt giảm giá và

Because those are the signals that actually tell you where the housing market is headed.

Bởi vì đó là những tín hiệu thực sự cho bạn biết thị trường nhà đất đang đi về đâu.

And when it comes to that, as of right now, mortgage rates are back to their highest level in three months.

Và nói đến điều đó, tính đến thời điểm hiện tại, lãi suất thế chấp đã trở lại mức cao nhất trong ba tháng.

37% of home builders are dropping their price by an average of 6%,

37% nhà xây dựng đang giảm giá trung bình 6%,

and as a result, homes are taking the longest to sell in over a decade.

và kết quả là, nhà đang mất thời gian lâu nhất để bán trong hơn một thập kỷ.

Of course, it's important to mention that not all markets are created equal.

Tất nhiên, điều quan trọng cần đề cập là không phải tất cả các thị trường đều giống nhau.

Because while sellers are panicking in places like Miami, where there's 197% more sellers than buyers, or Austin at 124%, other areas are seeing the exact opposite.

Bởi vì trong khi người bán đang hoảng loạn ở những nơi như Miami, nơi có nhiều người bán hơn người mua tới 197%, hoặc Austin là 124%, thì các khu vực khác lại đang chứng kiến điều hoàn toàn ngược lại.

Cities like Milwaukee and Newark still have more buyers than sellers, pushing prices higher.

Các thành phố như Milwaukee và Newark vẫn có nhiều người mua hơn người bán, đẩy giá lên cao hơn.

So the real question is, why is that happening?

Vậy câu hỏi thực sự là, tại sao điều đó lại xảy ra?

Well, home prices are currently growing the fastest where they're the most affordable compared to incomes.

Chà, giá nhà hiện đang tăng nhanh nhất ở những nơi có giá cả phải chăng nhất so với thu nhập.

And when you could still buy a house throughout the Upper East Coast for around $400,000, it's going to attract a lot more people to the point where prices creep up.

Và khi bạn vẫn có thể mua một ngôi nhà trên khắp Bờ Đông nước Mỹ với giá khoảng 400.000 đô la, điều đó sẽ thu hút nhiều người hơn đến mức giá tăng lên.

Although in terms of the largest increase to home prices in 2026, it's probably not what you're expecting,

Mặc dù về mặt tăng giá nhà lớn nhất vào năm 2026, có lẽ không phải là điều bạn mong đợi,

và tất cả đều liên quan đến dầu mỏ.

So here's the thing, even though oil prices seem completely unrelated to the housing market, in reality there's a lot more of a connection than most people think.

Vì vậy, vấn đề là, ngay cả khi giá dầu có vẻ hoàn toàn không liên quan đến thị trường nhà đất, trên thực tế, có nhiều mối liên hệ hơn hầu hết mọi người nghĩ.

For example, when oil is pushed above $100 a barrel and people pay more than $5 for a gallon of gas, investors demand higher returns on long-term bonds, which pushes up the yield of the 10-year Treasury, and

Ví dụ, khi giá dầu tăng trên 100 đô la một thùng và mọi người trả hơn 5 đô la cho một gallon xăng, các nhà đầu tư yêu cầu lợi nhuận cao hơn trên trái phiếu dài hạn, điều này đẩy lợi suất của Kho bạc kỳ hạn 10 năm lên, và

mortgage rates rise right alongside with it.

lãi suất thế chấp tăng lên cùng với nó.

This is why today the market has begun to price in the chance of a rate hike occurring as soon as April.

Đây là lý do tại sao hôm nay thị trường đã bắt đầu định giá khả năng tăng lãi suất xảy ra sớm nhất là vào tháng Tư.

And if this happens, affordability is fi all right, to put this into perspective, a 1% increase in mortgage rates generally reduces a buyer's purchasing power by 10%.

Và nếu điều này xảy ra, khả năng chi trả sẽ gặp khó khăn, để dễ hình dung, mức tăng 1% lãi suất thế chấp thường làm giảm sức mua của người mua nhà đi 10%.

So a $500,000 home at 6% would have the same affordability as a $450,000 home at 7%, suggesting that the higher mortgage rates go, the more home prices will need to fall to balance it out.

Vì vậy, một căn nhà 500.000 đô la với lãi suất 6% sẽ có khả năng chi trả tương đương với một căn nhà 450.000 đô la với lãi suất 7%, điều này cho thấy lãi suất thế chấp càng tăng cao, giá nhà càng cần phải giảm để cân bằng.

But that's still not the entire picture, because there's one more impact of higher oil prices,

Nhưng đó vẫn chưa phải là toàn bộ câu chuyện, vì còn một tác động nữa của giá dầu tăng cao,

Like, to give you an idea of how severe this is, aluminum is up 39% over the last year, steel is up 20%.

Ví dụ, để bạn hình dung mức độ nghiêm trọng, nhôm đã tăng 39% trong năm qua, thép tăng 20%.

And that cost doesn't just get absorbed by the builder, it gets passed on to the buyer.

Và chi phí đó không chỉ nhà xây dựng tự gánh chịu, mà còn được chuyển sang cho người mua.

Look, all of that is to say that higher oil prices immediately affect home affordability.

Tất cả những điều đó cho thấy giá dầu tăng cao ngay lập tức ảnh hưởng đến khả năng chi trả mua nhà.

And when that happens, we see two outcomes.

Và khi điều đó xảy ra, chúng ta thấy hai kết quả.

One, buyers wind up paying more for a home due to higher rates during a time where affordability is already impacted, or two, prices have to come down accordingly to compensate.

Một là, người mua nhà sẽ phải trả nhiều tiền hơn cho một căn nhà do lãi suất cao hơn trong thời điểm khả năng chi trả đã bị ảnh hưởng, hoặc hai là, giá nhà phải giảm tương ứng để bù đắp.

And if you want to hear something crazy, this is where the math gets absurd.

Và nếu bạn muốn nghe điều gì đó điên rồ, đây là lúc các phép tính trở nên vô lý.

At today's 6.25% mortgage rate, buying the median-priced home of $398,000 with 20% down is going to give you a monthly payment of $1,954 a month before property taxes, insurance, maintenance, repairs, which is probably another $500 to $800 a month on top of that.

Và với lãi suất thế chấp 6.25% hiện tại, việc mua căn nhà giá trung bình 398.000 đô la với 20% trả trước sẽ khiến bạn phải trả 1.954 đô la mỗi tháng, chưa kể thuế bất động sản, bảo hiểm, bảo trì, sửa chữa, có thể thêm từ 500 đến 800 đô la nữa mỗi tháng.

But in order to qualify for that home, you need to make $106,000 a year, which means the average American family is already $23,000 short.

Nhưng để đủ điều kiện mua căn nhà đó, bạn cần kiếm được 106.000 đô la một năm, nghĩa là gia đình Mỹ trung bình đã thiếu hụt 23.000 đô la.

That's why if we see a 25 basis point increase in mortgage rates, which to put things simply is just one quarter of 1%, an additional 1.4 million potential buyers would be priced out of the market immediately.

Đó là lý do tại sao nếu chúng ta thấy lãi suất thế chấp tăng 25 điểm cơ bản, nói một cách đơn giản là chỉ 0,25%, thì ngay lập tức sẽ có thêm 1,4 triệu người mua tiềm năng bị loại khỏi thị trường.

And this gets actually way worse when you look at the income requirements.

Và điều này còn tệ hơn nhiều khi bạn xem xét yêu cầu về thu nhập.

When rates were at 4.22%, you'd need to make $67,000 a year to qualify.

Khi lãi suất ở mức 4,22%, bạn cần kiếm được 67.000 đô la một năm để đủ điều kiện.

At 5.22%, you'd need to make $75,000 a year.

Ở mức 5,22%, bạn cần kiếm được 75.000 đô la một năm.

At today's rate of 6.22%, that's $84,000 a year.

Với lãi suất hiện tại 6,22%, đó là 84.000 đô la một năm.

And at 7.22%, you'd need to make $93,000 a year.

Và ở mức 7,22%, bạn cần kiếm được 93.000 đô la một năm.

This is also the reason that home prices don't just instantly fall.

Đây cũng là lý do tại sao giá nhà không giảm ngay lập tức.

Thay vào đó, người bán chỉ đơn giản là không bán.

Chúng ta thấy khối lượng giao dịch ít hơn, thị trường đóng băng,

and we don't really notice the cracks forming until it's too late.

và chúng ta không thực sự nhận thấy những rạn nứt hình thành cho đến khi quá muộn.

So in terms of what's expected to happen over the next year, which markets are most impacted, and

Vì vậy, về những gì được dự đoán sẽ xảy ra trong năm tới, những thị trường nào bị ảnh hưởng nhiều nhất, và

my own thoughts about what's going on, you're going to want to hear this.

suy nghĩ của tôi về những gì đang diễn ra, bạn sẽ muốn nghe điều này.

Although before we go into that, I've got to say the people who wind up getting the best opportunities at the biggest discounts are usually the ones who get really good at one thing,

Mặc dù trước khi đi sâu vào đó, tôi phải nói rằng những người có được cơ hội tốt nhất với mức chiết khấu lớn nhất thường là những người giỏi một việc,

and that would be tracking your expenses.

và đó là theo dõi chi phí của bạn.

Ví dụ, tôi sẽ cho bạn một ví dụ.

Recently I went through my subscriptions and canceled anything I haven't used in the last few months.

Gần đây tôi đã xem lại các khoản đăng ký của mình và hủy những gì tôi không sử dụng trong vài tháng qua.

So with maybe 10 minutes' worth of work, I was able to save about $100 a month.

Vì vậy, chỉ với khoảng 10 phút làm việc, tôi đã tiết kiệm được khoảng 100 đô la mỗi tháng.

And one of the ways that I was able to do this so quickly is with our sponsor, Rocket Money.

Và một trong những cách tôi có thể làm điều này nhanh chóng là với nhà tài trợ của chúng tôi, Rocket Money.

For those unaware, Rocket Money is a personal finance app that allows you to cancel unwanted subscriptions, track your spending across accounts,

Đối với những ai chưa biết, Rocket Money là một ứng dụng tài chính cá nhân giúp bạn hủy các đăng ký không mong muốn, theo dõi chi tiêu trên các tài khoản,

and build a budget that actually works all in one place.

và xây dựng ngân sách thực sự hiệu quả, tất cả ở một nơi.

Plus, what makes them so unique is that they don't just show you the numbers, they actually help you save,

Thêm vào đó, điều khiến họ trở nên độc đáo là họ không chỉ cho bạn thấy các con số, họ thực sự giúp bạn tiết kiệm,

và họ chỉ cho bạn chính xác nơi cần xem.

For example, when I connect my accounts, it's automatically able to pull all of my recurring charges into one simple list.

Ví dụ, khi tôi kết nối các tài khoản của mình, nó có thể tự động kéo tất cả các khoản phí định kỳ của tôi vào một danh sách đơn giản.

From there I was able to see charges that I've completely forgotten about.

Từ đó, tôi có thể thấy những khoản phí mà tôi đã hoàn toàn quên mất.

And instead of tracking them down myself one by one, I was able to handle everything from within the app in just a couple taps.

Và thay vì tự mình tìm kiếm từng khoản một, tôi có thể xử lý mọi thứ ngay trong ứng dụng chỉ với vài lần chạm.

And if you want to potentially save even more, Rocket Money could help you lower your bills from cable to phone to internet and more.

Và nếu bạn muốn tiết kiệm tiềm năng nhiều hơn nữa, Rocket Money có thể giúp bạn giảm hóa đơn từ truyền hình cáp, điện thoại đến internet và hơn thế nữa.

So instead of spending time on hold or bouncing back and forth with customer service, you could have their team work on your behalf to try to lower the rate for you.

Vì vậy, thay vì dành thời gian chờ đợi hoặc trao đổi qua lại với bộ phận chăm sóc khách hàng, bạn có thể để đội ngũ của họ làm việc thay bạn để cố gắng giảm mức phí cho bạn.

This is why Rocket Money has helped save its customers up to $740 a year when you use all of the app's premium features.

Đây là lý do tại sao Rocket Money đã giúp khách hàng của mình tiết kiệm tới 740 đô la mỗi năm khi bạn sử dụng tất cả các tính năng cao cấp của ứng dụng.

And they've also saved customers up to $880 million in canceled subscriptions.

Và họ cũng đã giúp khách hàng tiết kiệm tới 880 triệu đô la nhờ hủy các gói đăng ký.

So if you want to take control of your finances, just head to rocketmoney.com/graham to try it out for free and unlock even more features with premium.

Vì vậy, nếu bạn muốn kiểm soát tài chính của mình, hãy truy cập rocketmoney.com/graham để dùng thử miễn phí và mở khóa nhiều tính năng hơn với gói premium.

Or the link is down below in the description.

Hoặc bạn có thể tìm thấy liên kết ở phần mô tả bên dưới.

Again, that is rocketmoney.com/graham with the link down below.

Nhắc lại, đó là rocketmoney.com/graham với liên kết ở bên dưới.

Thank you so much, and now let's get back to the video.

Cảm ơn bạn rất nhiều, và bây giờ chúng ta hãy quay lại video.

All right, so in terms of the housing market, which areas are impacted the most,

Được rồi, vậy về thị trường nhà đất, những khu vực nào bị ảnh hưởng nhiều nhất,

and what this means for the rest of the year, let's discuss the absolute boogeyman of home prices,

và điều này có ý nghĩa gì đối với phần còn lại của năm, chúng ta hãy thảo luận về nỗi ám ảnh lớn nhất của giá nhà,

Đây là điều mà hầu hết mọi người đều hiểu sai.

They just see the headline number, read that median prices have increased another 0.3% over the last year,

Họ chỉ nhìn vào con số tiêu đề, đọc rằng giá trung bình đã tăng thêm 0,3% trong năm qua,

and think, "Oh, this proves that home prices only keep going higher." Except when you account for inflation of 2.4%, that home didn't actually get more expensive.

và nghĩ, "Ồ, điều này chứng tỏ giá nhà chỉ tiếp tục tăng cao hơn." Ngoại trừ khi bạn tính đến lạm phát 2,4%, thì ngôi nhà đó thực ra không đắt hơn.

Instead, it lost 2.1% in terms of purchasing power,

Thay vào đó, nó đã mất 2,1% sức mua,

and that is what's now becoming incredibly common throughout the United States.

và đó là điều đang trở nên cực kỳ phổ biến trên khắp Hoa Kỳ.

To put that in context, for the first time in years, wages growing at 3% to 4% in 2026 is actually outpacing home price growth, and

Để đặt điều này vào bối cảnh, lần đầu tiên sau nhiều năm, mức lương tăng 3% đến 4% vào năm 2026 thực sự đã vượt qua mức tăng giá nhà, và

the difference between what you earn and what a home costs is finally beginning to narrow.

sự chênh lệch giữa những gì bạn kiếm được và chi phí của một ngôi nhà cuối cùng đã bắt đầu thu hẹp lại.

Now, in terms of what economists call this, it's a real-terms correction.

Bây giờ, về những gì các nhà kinh tế gọi là điều này, đó là một sự điều chỉnh theo giá trị thực.

And so far it's the healthiest way for an overpriced market to normalize.

Và cho đến nay, đó là cách lành mạnh nhất để một thị trường bị định giá quá cao trở lại bình thường.

Like, instead of a dramatic 30% crash that wipes out decades of equity, home prices just trade sideways while incomes begin to improve.

Giống như, thay vì một cú sụp đổ mạnh 30% xóa sổ hàng thập kỷ giá trị, giá nhà chỉ đi ngang trong khi thu nhập bắt đầu cải thiện.

No one panics, no one's forced to sell, it just flatlines while incomes gradually improve.

Không ai hoảng loạn, không ai bị buộc phải bán, nó chỉ đi ngang trong khi thu nhập dần dần cải thiện.